전셋집을 구하기 위해서 해야 할 일들을 차근차근 알아가 보고자 합니다. 언제 무엇을 해야 할지 전체적인 틀을 먼저 잡고 출발해야 합니다.
지난 글에서 자본금 확인, 대출상담, 집 알아보기, 마음에 드는 집을 발견했을 때에 대해 알아보았습니다. 이어서 계약하는 날부터는 어떻게 해야 할지 알아보도록 합시다.
목차
자본금 확인(예산설정)
대출상담
집 알아보기
마음에 드는 집을 발견했을 때
계약하기
확정일자 받기
전세자금 대출 진행
잔금 치르기
전입신고
부동산 중개 수수료 정산
실거주 확인
이번에는 위 목차의 빨간색 부분인 계약하기, 확정일자 받기, 전세자금 대출 진행에 대해 알아보겠습니다.
계약하기
계약금 준비
계약금은 적은 금액이 아니기 때문에 미리 준비하셔야 합니다. 보통 보증금의 5~10%를 계약금으로 주고받습니다. 예를 들어 전세 보증금이 3억이라면 3000만 원이 계약금이 될 수 있습니다. 가계약 때 집을 다른 사람들보다 먼저 선점하기 위해 낸 돈이 있지요. 보증금에 따라 200만 원을 냈을 수도 있고 1000만 원을 냈을 수도 있습니다. 예로 든 계약금인 3000만 원에서 선금을 제하고 준비하시면 됩니다.
계좌이체 준비
계약금은 큰 금액이기 때문에 전달할 방법을 먼저 결정해야 합니다. 요즘은 거의 계좌이체를 사용하는데요. 갑작스럽게 큰돈을 이체하려 하면 이체한도에 걸려 이체가 불가능하게 될 수 있습니다. 상황에 따라 OPT가 있다면 바로 이체한도를 증액할 수도 있지만 그게 아니라면 곤란해지기 쉽습니다. 이체한도를 미리미리 증액시켜놓으시고 OTP가 필요하다면 잃어버리지 않도록 잘 준비해둬야 합니다.
본인 확인에 필요한 것들
신분증(주민등록증 또는 운전면허증), 인감도장(또는 서명도 가능)을 준비합니다. 당연한 것들이지만 깜빡할 수 있으니 재차 확인하시는 것이 좋습니다.
계약서 특약사항 준비
잔금일(이사일)에 근저당이 발생하면 대항력의 우선순위에서 은행에 밀려 집이 경매로 넘어갔을 때 집을 처분한 금액을 받지 못하게 될 수 있기 때문에 다음과 같은 특약사항을 넣습니다.
- 임대인은 계약일부터 잔금일까지 해당 집을 담보로 새로운 대출을 받지 않는다. 이를 어길 시 계약은 파기하며 계약금 전액 임차인에게 배상한다.
기존 임차인이 없는데(집주인이 살다가 전세임대하는 경우) 근저당이 있을 때는 근저당이 계약하기도 전에 이미 잡혀있기 때문에 임차인보다 무조건 우선순위가 높습니다. 전세보증금은 큰 금액이기 때문에 일반적인 근저당은 말소할 수 있는 금액입니다. 그래서 우선적으로 현재 존재하는 근저당을 말소할 것을 아래와 같이 특약으로 넣습니다.
- 잔금일에 임대인은 근저당을 말소한다.
간혹 전세자금 대출이 나오지 않아 계약을 할 수 없는 경우가 있습니다. 이런 경우를 대비해서 다음의 특약을 넣습니다.
- 전세자금대출이 나오지 않는 경우 계약을 파기하고 계약금 전액을 임대인이 임차인에게 돌려준다.
임대인이 집을 매도함과 동시에 전세임대를 진행하는 경우가 있습니다. 새 집주인이 갭 투자를 통해 집을 매수하는 경우인데요. 일단은 기존 집주인과 임대차 계약을 진행하는데요. 특약사항에 본 건물이 매매 진행 중에 있다고 다음과 같이 언급해야 합니다.
- 본 건물은 매매 진행 중이며 잔금일에 소유권 이전등기가 접수됨을 확인한다. 또한 임대인 변경 시 본 계약서는 승계됨을 확인한다.
추가로 확인할 사항은 새 집주인의 자금 상태입니다. 사실 현재 집주인과 계약을 하지만 새 집주인이 전세에 대출까지 진행해서 집을 매수하는 상황이라면 집의 존재가가 위태롭습니다.
그래서 매도인(현 집주인)과 매수인의 매매계약서도 확보해서 전세임대에 대한 내용이 특약사항에 명시되어 있는지 확인할 필요가 있습니다. 그런 내용이 있다면 은행도 갭 투자를 인지하고 해당 건물을 담보로 대출을 해주지 않게 됩니다.
중요한 특약사항들을 간단히 언급해봤습니다. 각자의 상황에 맞는 특약들이 필요할 수 있으니 추가로 찾아보기를 권해드립니다.
확정일자 받기
계약서가 완성되면 급하게 진행하지는 않아도 되지만 되도록 잊지 않고 빠른 시일 내에 ‘확정일자’를 받으시기를 추천드립니다. 관할 주민센터에 직접 방문하시거나(아무 주민센터가 다 되는 것 아님) 인터넷등기소에서 ‘확정일자’를 받으실 수 있습니다. 또는 임대차 신고를 해도 자동으로 확정일자를 부여받을 수 있습니다.
확정일자 받는 방법
: https://nowisbetter.tistory.com/entry/전세자금대출-서류-1소득금액-증명원-건강보험자격득실확인서-확정일자-받기
전세자금 대출 진행
전세자금 대출은 잔금일 1개월 전부터 시작하시는 것이 좋습니다. 짧게는 2주 전(10영업일)에도 가능하지만 혹시나 꼬이면 문제가 될 수 있으니 여유있게 준비하시기 바랍니다.
현재 전세대출이 없는 상황이라면
- 은행에 따라서 온라인으로도 1개월 전 부터 진행 가능합니다.
이미 전세에 살고 있고 새로운 전세로 갈아타는 경우
- 필히 은행에 방문하셔야 합니다.
금리 낮은 은행 찾기
준비했던 서류들을 구비하여 은행에 가서 상담받고 전세자금 대출을 진행합니다. 가능하면 여러 군데 들러서 금리가 낮은 은행을 이용하는 것이 좋습니다. 주거래 은행이라고 해서 특별히 금리가 낮지 않고 간단한 카드 이용이나 급여이체로 금리를 낮출 수 있습니다.
신용점수 미리 올려놓기
집을 찾을 때부터 잔금 날까지 새로운 대출과 같이 신용점수에 영향을 미칠 수 있는 행동은 하지 않아야 합니다. 반대로 카카오뱅크나 토스, 뱅크샐러드 어플과 같은 곳에서 간단한 서류제출을 통해 쉽게 신용점수를 올릴 수도 있으니 참고하세요.
보증기관
우리가 은행에서 전세자금 대출을 받지만 은행은 만남의 창구 역할이고 실제로 대출금을 쥐고 융통하는 곳은 따로 있습니다.
- 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증 이렇게 3군데 입니다. 주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF) 이 두 군데는 공기업이며 SGI서울보증은 사기업 입니다만 정부가 지분의 90% 이상을 가지고 있어 공기업에 가깝습니다.
이 회사들은 당장 전세자금 대출을 받을 때는 수수료 정도의 차이만 있지만 혹시 모를 위험에 대비해 전세보증금 반환보증을 가입하는 경우 각 회사마다의 차이가 있으니 필요하시면 나중에 확인하세요.
전셋집을 구하고 전세자금 대출을 받기까지의 방법들
1단계 - 자본금 확인(예산설정), 대출상담, 집 알아보기, 마음에 드는 집을 발견했을 때
2단계 - 계약하기, 확정일자 받기, 전세자금 대출 진행
3단계 - 잔금 치르기, 전입신고, 부동산 중개 수수료 정산, 실거주 확인
다른 서류들은 아래 링크로 확인하세요.
전세자금 대출 서류1 : 소득금액증명원, 건강보험자격득실확인서, 확정일자 받기
전세자금 대출 서류2 : 주민등록등본,초본, 등기부등본(임차주택 등기사항전부증명서)
전세자금 대출 서류3 : 가족관계증명서, 납세증명서, 전입세대 열람
