전세로 집을 임차하게 되면 항상 주변에서 듣는 말이 있습니다. 확정일자 받고 전입신고해야 한다는 말입니다. 당연히 하긴 하겠지만 왜 하는지 언제 해야 하는지 알고 있는 것이 중요합니다.
이 글을 상세히 읽어보면 확정일자와 전입신고를 왜 하는지, 그로 인해 획득하는 대항력은 무슨 의미가 있는지 조금 더 알아가실 수 있습니다. 어렵지 않게 작성했으니 천천히 보시기 바랍니다.
목차
확정일자
-확정일자란?
-임대차신고와 확정일자
전입신고
-전입신고란?
-전입신고 방법
-전입신고의 이유
확정일자
확정일자란?
먼저 각각의 의미부터 알고 시작해야 합니다.
"확정일자"란 건물 소재지 관할 세무서장이 그 날짜에 임대차계약서의 존재 사실을 인정하여 임대차계약서에 기입한 날짜를 말합니다. 즉 기관에서 임대차 계약이 성사됨을 확인해주는 것을 의미하죠.
확정일자는 주택임차인이 임차 주택의 보증금에 대해 제3자에게 대항력을 갖게 하기 위해 임차 주택이 경매를 진행하게 될 경우에 후순위 담보물권자보다 우선적으로 보증금을 변제받을 수 있도록 한 제도입니다. 확정일자는 주택임대차보호법의 보호를 받기 위한 필수요건 중의 하나입니다.
쉽게 말해서 집주인에게 누가 먼저 돈을 빌려줬는지 우선순위를 가리기 위한 날짜라고 생각하시면 편합니다. 확정일자를 먼저 받는 쪽이 우선순위가 높습니다.
예를 들어 전세입자가 전제 보증금을 집주인에게 빌려주기 전에 이미 은행에서 집주인에게 대출해준 상황이라고 합시다. 집주인이 돈문제가 생겨 정상적으로 빚을 갚을 수 없게 되었을 때 집은 경매로 넘어갑니다. 집이 경매를 통해 팔리게 되면 은행이 우선순위가 높으므로 집을 팔고 생긴 돈의 일부 또는 전액을 은행이 먼저 가져갑니다.
만약 전세입자가 집주인의 은행 대출보다 먼저 임대차 계약을 했다고 해도 확정일자를 받아놓지 않으면 우선순위를 주장할 수 없게 되고 역시 문제가 생겼을 때 은행이 먼저 돈을 받아가게 됩니다.
그럼 확정일자를 받는 방법은 무엇일까요?
확정일자 받는 법
계약서가 완성되면 급하게 진행하지는 않아도 되지만 ‘확정일자’를 바로 받으시기를 추천드립니다. 주민센터에 직접 방문하시거나 인터넷등기소에서 ‘확정일자’를 받으실 수 있습니다. 또는 임대차 신고를 진행함과 동시에 자동으로 확정일자를 받을 수 있습니다.
임대차 신고와 확정일자
2021.06.01 "임대차 신고제"가 시행되는 가운데 임대차 계약 이후 30일 이내에 전입하는 경우에 임대차 신고와 전입신고를 일괄 처리할 수 있게 됩니다. 그리고 확정일자는 전입시기와 상관없이 임대차 신고와 동시에 부여됩니다.
(확정일자와 관계없이 임대차 신고는 계약일 이후 30일 이내 완료해야만한다.)
여기서 알 수 있는 것은 임대차 신고를 하면 자동으로 확정일자를 받게 된다는 것입니다. 이 방법으로도 확정일자를 받을 수 있습니다.
(다만 계약서에 도장을 받을 수는 없어 증빙서류를 제출해야 할 때는 서류를 따로 준비해야 합니다. 은행들도 아직 이 부분에 대해 확실히 알고 있지는 않아서 미심쩍어하기도 했지요.)
전입신고
전입신고란?
거주지를 이동한 때에 신고의무자가 새로운 거주지에 전입한 날부터 14일 이내에 주소지 변경 및 등록을 위한 전입 사실을 새로운 거주지 관할기관에게 신고하는 민원사무입니다.
전입신고 방법
1. 주민센터 방문
신청인이 세대주인 경우 신분증이 있으면 됩니다.
- 장점 : 눈앞에서 바로 처리할 수 있다.
- 단점 : 관할 주민센터에서만 신고가 가능하다. 평일 주간에 직접 가야만 가능하다.
2. 온라인 전입신고
공동인증서가 필요합니다.
- 장점 : 언제 어디서든 신고가 가능하다.
- 단점 : 신청 후 잠시 기다려야 한다(경험상 1시간 정도). 만약 주민센터 업무 마감 시각에 가까운 시점에 신청하면 다음날 처리될 수도 있다.
전입신고의 이유
전세 임차를 하는 경우 전입신고의 목적은 ‘대항력’을 얻기 위해서입니다. 임대차 계약을 하고 확정일자를 받았다고 하더라도 전입신고를 하지 않으면 대항력을 가질 수 없습니다. 대항력이 있어야만 불상사가 생겼을 때 우선변제를 요구할 수 있습니다.
참고
https://www.gov.kr/mw/AA020InfoCappView.do?CappBizCD=13100000016
